Livrarea de locuințe se taxează, ca regulă, cu cota standard de 21% de la 1 august 2025, după ce Legea nr. 141/2025 a scos-o din zona cotei reduse. Legea nr. 161/2026, publicată în Monitorul Oficial nr. 642 din 4 august 2026, a redeschis pentru o perioadă scurtă aplicarea cotei de 9% pentru anumite locuințe. Perioada este 7 august – 30 septembrie 2026. Este o fereastră de aproximativ opt săptămâni, iar pentru un dezvoltator cu apartamente finalizate diferența de cotă decide dacă vinde acum sau nu.
Ce s-a schimbat concret
Legea nr. 161/2026 nu anulează regimul general. Cota standard de 21% pentru livrarea de locuințe rămâne regula, așa cum a fost stabilită prin Legea nr. 141/2025. Ce face Legea nr. 161/2026 este să permită, pentru un interval delimitat, aplicarea cotei de 9% pentru anumite locuințe. Intervalul este 7 august – 30 septembrie 2026 și este definit prin dată, nu prin volum sau prin număr de tranzacții.
Categoriile de locuințe care intră în această aplicare extinsă, condițiile de suprafață și de valoare, condițiile privind cumpărătorul și documentele necesare nu sunt detaliate aici pentru că sunt elemente de text legal care trebuie citite la sursă. Verifică-le în textul actului pe legislatie.just.ro, la Legea nr. 161/2026, înainte de a emite o factură cu cotă redusă. O cotă aplicată pe baza unei interpretări comode, fără text, este o diferență de taxă care rămâne în sarcina furnizorului.
Al doilea lucru important este relația cu regimul tranzitoriu din 2025. Acela funcționa pentru contracte semnate până la 1 august 2025, cu avans plătit, cu livrare până la 31 iulie 2026 și cu condiția ca beneficiarul persoană fizică să nu fi achiziționat anterior o locuință cu cotă redusă începând cu 1 ianuarie 2023. Cele două mecanisme sunt distincte: unul a expirat la 31 iulie 2026, celălalt funcționează între 7 august și 30 septembrie 2026. Nu se cumulează automat și nu se substituie unul altuia.
Cine este vizat
Fereastra este scurtă, deci relevantă mai ales pentru cei care au deja stocul pregătit și documentația la zi.
- Dezvoltatorii imobiliari cu locuințe finalizate și recepționate, care pot livra înainte de 30 septembrie 2026.
- Agențiile și consultanții care asistă cumpărători persoane fizice aflați în faza de promisiune de vânzare.
- Cabinetele de contabilitate care țin evidența dezvoltatorilor și emit facturile de avans și de livrare.
- Notarii și juriștii implicați în calendarul semnării actelor, pentru că data operațiunii determină cota.
| Element | Înainte | Acum | De când |
| Regim general livrare locuințe | 9% | 21% | 1 august 2025 (L141/2025) |
| Tranziție contracte vechi | 9% | 9%, dacă livrarea are loc până la 31 iulie 2026 | 1 august 2025 – 31 iulie 2026 |
| Aplicare extinsă L161/2026 | — | 9% pentru anumite locuințe | 7 august – 30 septembrie 2026 |
| După închiderea ferestrei | — | regim general, 21% | după 30 septembrie 2026 |
Ce trebuie să faci în practică
- Citește textul Legii nr. 161/2026 pe legislatie.just.ro și scrie-ți o listă de condiții de verificat, înainte de a discuta cu clientul dezvoltator.
- Fă inventarul locuințelor care pot fi livrate efectiv până la 30 septembrie 2026 și separă-le de cele care nu ajung la recepție în termen.
- Verifică pentru fiecare dosar de vânzare documentele care probează condițiile de eligibilitate; fără ele, aplici cota standard de 21%.
- Stabilește cu clientul un calendar al semnării actelor, pentru că data operațiunii determină cota, nu data promisiunii de vânzare.
- Pentru contractele care nu prind fereastra, calculează și comunică diferența de preț la cota de 21%, ca să nu apară surpriza la facturare.
- Documentează în dosarul fiscal motivul aplicării cotei reduse pentru fiecare livrare, cu trimitere la actul normativ.
- Verifică în decontul lunii cum sunt raportate aceste operațiuni și corelează cu jurnalul de vânzări.
Termene și formulare
Termenul care contează este 30 septembrie 2026, ultima zi a ferestrei deschise prin Legea nr. 161/2026. Nu există un formular special de opțiune: cota se aplică direct în factură, dacă operațiunea îndeplinește condițiile din lege, și se raportează în decontul de TVA, formularul D300, pe rândul corespunzător cotei reduse. Pentru contribuabilii aflați în sfera SAF-T, operațiunile ajung și în declarația D406, cu codul de cotă corespunzător. Dacă ANAF emite instrucțiuni suplimentare de aplicare, acestea se urmăresc pe anaf.ro.
Greșeli frecvente
- Aplicarea cotei de 9% pe baza titlului legii, fără verificarea categoriilor concrete de locuințe din textul actului.
- Confuzia între fereastra 7 august – 30 septembrie 2026 și tranziția pentru contracte vechi, încheiată la 31 iulie 2026.
- Facturi emise după 30 septembrie 2026 cu cotă redusă, pentru promisiuni semnate în timpul ferestrei.
- Dosare fără documentele care probează condițiile de eligibilitate, ceea ce transformă diferența de cotă în obligație a furnizorului.